임차권등기명령 신청, 보증금 못 받은 뒤 법원에 내는 절차

확인일: 2026-09-22 · 주택임대차보호법 제3조의3, 대법원 전자민원센터 임차권등기명령 안내 기준

언제 신청할 수 있나요?

주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우”를 신청 요건으로 둡니다. 계약이 아직 끝나지 않았는데 단순히 보증금 반환이 걱정된다는 이유만으로 같은 절차를 바로 이용하는 구조는 아닙니다.

계약 종료는 기간 만료뿐 아니라 적법한 해지 등으로 임대차가 끝난 경우도 포함될 수 있습니다. 실제 종료시점이 다투어질 수 있다면 만기일, 갱신 여부, 해지 통지일과 상대방 수령일을 함께 정리해 두는 편이 좋습니다.

어느 법원에 내나요?

법은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청하도록 정합니다. 현재 거주지나 임대인의 주소가 아니라 임차주택 소재지가 기준이라는 점을 먼저 확인하면 접수기관을 잘못 찾는 일을 줄일 수 있습니다.

대법원 전자민원센터도 임차권등기명령을 ‘신청’ 사건으로 안내하고 준비서류·신청서 작성 관련 FAQ를 제공하고 있습니다. 전자소송 이용 가능 여부나 최신 제출 방식은 법원 안내를 확인하는 것이 좋습니다.

신청서에는 무엇을 적나요?

법 제3조의3 제2항은 신청서에 신청의 취지와 이유, 임대차 목적 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 적고 이를 소명하도록 합니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실도 관련 내용에 포함됩니다.

주택의 일부만 임차한 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부하는 규정도 있습니다. 단순히 “보증금을 못 받았다”는 한 줄만 적는 신청이 아니라, 임대차 종료와 보증금 미반환, 임차주택 및 권리관계를 확인할 수 있도록 구성해야 합니다.

신청하면 바로 이사해도 되나요?

가장 주의할 부분입니다. 법 제3조의3 제5항은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 “마치면” 대항력과 우선변제권을 취득·유지한다고 정합니다. 따라서 신청서를 제출한 날과 실제 등기가 완료된 날을 구분해야 합니다.

이미 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인은 임차권등기 이후 주택 인도나 주민등록 같은 대항요건을 상실하더라도 기존 권리를 잃지 않도록 보호됩니다. 이사를 계획한다면 등기 완료 여부를 등기사항증명서 등으로 확인한 뒤 움직이는 편이 안전합니다.

비용은 누가 부담하나요?

법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 그렇다고 접수 단계에서 비용을 전혀 낼 필요가 없다는 뜻은 아닙니다. 접수 과정의 수수료·송달료 등은 법원 안내에 따라 먼저 처리하고, 법이 인정한 관련 비용을 나중에 임대인에게 청구할 수 있는 구조입니다.

대법원 전자민원센터에는 임차권등기명령 절차의 준비물과 수수료·송달료 관련 안내가 별도로 있습니다. 금액은 변동될 수 있으므로 신청 당일 최신 법원 안내를 확인하는 것이 좋습니다.

보증금 반환소송과 같은 절차인가요?

아닙니다. 임차권등기명령은 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 보전하는 기능이 핵심이고, 임대인에게 보증금 지급을 명하는 판결 자체와는 다릅니다. 임대인이 계속 보증금을 반환하지 않으면 별도로 보증금 반환청구 소송이나 지급명령 등을 검토할 수 있습니다.

보증금 회수 절차 전체는 전세보증금 반환소송 글에서 이어서 볼 수 있습니다.

신청 전에 정리할 자료

• 임대차계약서와 갱신·변경계약서
• 계약 종료일 또는 해지 통지·수령을 확인할 자료
• 보증금을 아직 반환받지 못했다는 계좌·대화 자료
• 전입·점유·확정일자 등 대항력·우선변제권 관련 자료
• 임차주택 등기사항증명서와 주소 표시 자료
• 주택 일부 임차라면 임차부분 도면

신청이 기각되면 끝인가요?

법 제3조의3 제4항은 임차권등기명령 신청을 기각하는 결정에 대해 임차인이 항고할 수 있다고 정합니다. 신청서의 사실관계나 소명자료가 부족하다고 판단된 경우에는 결정 이유를 확인하고 보완할 수 있는 자료가 무엇인지 살펴봐야 합니다.

다만 항고 가능하다는 사실과 실제로 결정을 뒤집을 수 있다는 판단은 다른 문제입니다. 계약 종료 여부, 미반환 보증금, 주택 표시와 권리관계를 제대로 소명했는지부터 확인해야 합니다.

임차권등기가 된 집에 새 세입자가 들어오면?

법 제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 따라서 임차권등기는 기존 임차인의 권리보전뿐 아니라 해당 주택의 후속 임대에도 영향을 줄 수 있습니다.

임대인이 “새 세입자를 받아야 보증금을 줄 수 있으니 등기를 먼저 없애 달라”고 요구하는 경우에는 이런 권리관계가 얽힐 수 있습니다. 보증금이 실제로 반환되기 전 권리보전 수단을 먼저 없애는 문제는 신중히 확인하는 것이 좋습니다.

공식 근거

주택임대차보호법 제3조의3에서 신청요건·관할·신청서 기재사항·등기효과를 확인할 수 있습니다. 신청서 작성과 준비물은 대법원 전자민원센터 신청 FAQ에서 최신 안내를 확인하는 것이 좋습니다.

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함께 확인: 무료로 도움받는 곳

이 글은 일반적인 절차 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 대한법률구조공단(132)이나 변호사에게 확인하세요.