계약갱신청구권 거부 가능한 9가지 법정 사유

확인일: 2026-09-22 · 주택임대차보호법 제6조의3 기준

임대인이 거절할 수 있는 사유를 먼저 표로 봅니다

월세를 한 번 늦으면 바로 거부되나요?

법은 “2기의 차임액에 해당하는 금액”에 이르도록 연체한 사실을 거절사유로 규정합니다. 따라서 단 하루 연체나 단 한 번의 지연을 곧바로 같은 사유라고 단정하면 안 됩니다. 실제 미납액이 몇 기의 차임에 해당하는지 계산해야 합니다.

이미 연체금을 나중에 지급했다면 과거 연체 사실이 갱신거절에 어떤 영향을 주는지는 구체적인 계약과 사실관계를 확인할 필요가 있습니다. 단순히 현재 미납잔액만 보고 판단하지 않는 것이 좋습니다.

실거주라고 하면 무조건 나가야 하나요?

법은 임대인뿐 아니라 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절사유로 둡니다. 핵심은 “실제 거주하려는 경우”입니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 법 제6조의3 제5항·제6항이 이 경우의 손해배상 구조를 따로 정합니다.

실거주 거절 후 다시 세를 주면 손해배상액은 어떻게 보나요?

당사자 사이에 손해배상액 예정 합의가 없다면 법은 세 가지 계산액 중 큰 금액을 기준으로 정합니다. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자에게 임대한 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분, 실제 임차인이 입은 손해액입니다.

어떤 금액이 가장 큰지는 보증금과 월세 구조, 새 임대차 조건, 실제 손해에 따라 달라질 수 있습니다. 계산 전에 당시 계약서와 새 임대차 정보를 확인해야 합니다.

철거·재건축이면 모두 거부 가능한가요?

법은 철거·재건축도 세부 사유를 나눕니다. 계약 체결 당시 공사시기·소요기간 등을 포함한 구체적인 계획을 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 노후·훼손·일부 멸실 등 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이뤄지는 경우 등이 규정돼 있습니다.

단순히 “나중에 리모델링할 생각”이라는 정도와 법정 거절사유가 같은지는 구체적으로 확인해야 합니다.

임차인도 요구 기간을 지켜야 합니다

갱신요구권은 아무 때나 행사하는 권리가 아닙니다. 법 제6조 제1항의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에서 요구해야 합니다. 너무 이른 요구나 만기 직전의 늦은 요구는 법정 행사기간 문제를 확인해야 합니다.

계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 존속기간은 2년으로 봅니다.

거절 통지를 받았을 때 확인할 자료

• 갱신요구를 한 날짜와 임대인 수령일
• 임대인이 제시한 구체적인 거절사유
• 차임 연체라면 실제 연체내역
• 실거주라면 임대인이 밝힌 거주 주체
• 철거·재건축이라면 계획과 법적 근거 자료
• 거절 후 제3자 임대 여부를 확인할 수 있는 자료

갱신 뒤 임차인이 중도해지하려는 경우는 계약갱신청구권 중도해지에서 별도로 확인할 수 있습니다.

거절사유는 통지 당시 자료를 남기는 것이 중요합니다

임대인이 실거주, 철거·재건축, 차임 연체 등을 이유로 갱신을 거절했다면 구체적인 사유와 통지시점을 문자·이메일·내용증명 등으로 남겨 두는 편이 좋습니다. 나중에 거절사유가 바뀌거나 실제 사용상황이 달라진 경우 당시 어떤 이유가 제시됐는지 확인할 수 있기 때문입니다.

임차인도 갱신을 요구했다는 사실과 날짜를 남겨야 합니다. 구두대화만으로는 갱신요구가 법정 기간 안에 도달했는지, 임대인이 어떤 답을 했는지 나중에 다툼이 생길 수 있습니다.

임대인의 직계존속·직계비속 실거주도 포함됩니다

실거주 거절사유는 임대인 본인만을 뜻하지 않습니다. 법은 임대인의 직계존속과 직계비속이 실제 거주하려는 경우도 포함합니다. 다만 친척 전체를 포괄하는 규정은 아니므로 실제 거주하려는 사람이 누구인지 확인해야 합니다.

실거주 사유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 손해배상 규정이 연결되므로, 임차인은 거절 당시 사유와 이후 주택 사용상황을 구분해 볼 수 있습니다.

갱신거절과 명도 요구를 같은 문제로 보지 않습니다

갱신이 적법하게 거절됐다고 하더라도 실제 계약 종료일, 보증금 반환과 주택 인도 시점은 별도로 정리해야 합니다. 보증금 반환 없이 즉시 퇴거만 요구받는 상황이라면 임대차 종료와 동시이행 관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.

보증금이 반환되지 않은 채 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 통한 권리보전 여부도 검토할 수 있습니다.

법령 원문

주택임대차보호법 제6조의3에서 9가지 거절사유, 1회 행사, 실거주 거절 후 손해배상 규정을 확인할 수 있습니다. 갱신요구 행사기간은 제6조와 함께 보면 됩니다.

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이 글은 일반적인 절차 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 대한법률구조공단(132)이나 변호사에게 확인하세요.